Simulation d'investissement locatif — juillet 2026

Studio 17 m² à 67 500 €, loyer 500 € : que rapporte-t-il vraiment ?

Achat d'un studio de 17 m² à 67 500 € dans l'ancien, frais de notaire d'environ 5 400 € intégrés au crédit. Apport de 15 000 €, solde de 57 900 € financé au choix sur 15, 20 ou 25 ans — le taux s'ajuste à la durée (3,37 %, 3,43 % ou 3,50 % + 0,34 % d'assurance), 20 ans par défaut. Quatre régimes fiscaux sont comparés, dont la SCI familiale à l'IS où l'amortissement du bâti, combiné au report illimité des déficits, maintient l'impôt à zéro aussi longtemps que possible. Toutes les hypothèses sont modifiables.

Régime fiscal affiché
TMI de l'investisseur

Cashflow annuel après impôt

Cashflow positif
Effort d'épargne (cashflow négatif)

Comparaison des régimes — cashflow cumulé après impôt

Trésorerie nette cumulée sur 20 ans (hors apport et hors revente), selon le régime fiscal choisi.

Patrimoine : valeur du bien vs capital restant dû

L'écart entre les deux courbes est votre patrimoine net brut de fiscalité de revente.
Valeur estimée du bien
Capital restant dû

Détail année par année

Hypothèses, simplifications & points de vigilance

  • Taux. Crédit simulé avec un taux nominal ajusté à la durée — 3,37 % sur 15 ans, 3,43 % sur 20 ans, 3,50 % sur 25 ans — plus 0,34 %/an d'assurance emprunteur sur le capital initial (soit 3,77 % tout compris sur 20 ans). Emprunt de 57 900 € : prix du bien 67 500 € + 5 400 € de frais de notaire − 15 000 € d'apport.
  • SCI familiale à l'IS. Résultat fiscal = loyers − charges − intérêts − assurance − amortissement du bâti, avec frais d'acquisition passés en charges l'année 1 (option la plus favorable) et report illimité des déficits : l'IS reste à 0 € tant que le résultat cumulé est négatif. IS : 15 % jusqu'à 42 500 € de bénéfice, 25 % au-delà. Contrepartie majeure non modélisée ici : à la revente, la plus-value est calculée sur la valeur nette comptable (prix amorti), donc fortement taxée — et sortir la trésorerie de la SCI vers les associés déclenche la flat tax de 30 % sur les dividendes.
  • LMNP réel. L'amortissement ne peut pas créer de déficit BIC : l'excédent est stocké et reporté sans limite de durée, ce qui maintient aussi l'imposition à 0 € très longtemps. Frais d'acquisition amortis avec le bâti. Mobilier non modélisé séparément.
  • Travaux / mobilier. Le scénario par défaut n'en retient pas (0 €). Si le champ est renseigné, le poste est financé par le prêt et amorti linéairement (15 ans par défaut) en LMNP réel et en SCI IS ; les micro-régimes l'ignorent.
  • SCI à l'IR. Société translucide : chaque associé est imposé en revenus fonciers au réel (TMI + 17,2 % de prélèvements sociaux). Charges, intérêts et assurance déductibles, mais aucun amortissement et frais d'acquisition non déductibles. Un déficit foncier éventuel est reporté ici sur les revenus fonciers suivants (l'imputation sur le revenu global jusqu'à 10 700 €/an n'est pas modélisée — sans effet avec les hypothèses par défaut, le résultat foncier étant positif dès l'année 1). Contrepartie favorable à la revente : plus-value des particuliers avec abattements de durée, bien plus douce que la SCI à l'IS.
  • Micro-BIC meublé. Abattement 50 % ; imposition = TMI + 17,2 % de prélèvements sociaux sur la base abattue. Les travaux n'y procurent aucun avantage fiscal.
  • Données réelles du bien (14 rue de l'Arquebuse, Dijon — lot n°5 RDC + cave, 17,22 m² Carrez, DPE D 276 kWh/m²/an). Taxe foncière et charges issues de l'avis TF 2025 et de l'appel de charges T3 2026 (budget copro voté 14 000 €/an, quote-part 43/1000 tantièmes). Travaux de rénovation de la cage d'escaliers votés à l'AG du 10/06/2025 (LUCAND, 9 760 € TTC, clé bâtiment 43/928 ≈ 470 € pour le lot), appels de fonds exigibles août–octobre 2025 → à la charge du vendeur. DPE collectif + PPT commandés (SOCOTEC 3 888 €, clé 43/1000 ≈ 167 €, à venir). Diagnostic électricité : anomalies signalées (budget de mise en sécurité à prévoir dans le poste travaux).
  • Non modélisés : CFE (≈ 150–300 €/an en LMNP/SCI), CRL éventuelle, travaux exceptionnels, frais de dossier bancaire, garantie (caution/hypothèque), fiscalité de revente, frais de création de SCI (≈ 1 500–2 500 €).
  • TRI. Calculé sur : apport initial en sortie de fonds, cashflows annuels après impôt, et revente en année 20 à la valeur projetée nette du capital restant dû — avant fiscalité de la plus-value.